此页面上的内容需要较新版本的 Adobe Flash Player。

获取 Adobe Flash Player

当前位置:首页 > 正文

资中法院对物业管理服务合同纠纷存在的问题进行分析并提出对策建议

2019/11/7 10:08:06 次浏览 分类:调研成果

资中法院对物业管理服务合同纠纷存在的问题进行分析并提出对策建议

 

 

一、当前物业管理服务合同纠纷的现状

1、案件数量呈上升趋势

目前,物业管理服务合同纠纷不断增多,从本院近三年受理此类案件的数量看,201312件,201438件,201569件,20161月底75件,预计今年将上升为200件。该类案件的上升速度在全院各类案件的增速中位居榜首。

2、涉及的主体呈群体性与多元性

从本院2013年受理的12件案件看,涉及的主体主要为单一的物业管理服务公司与业主之间的物业管理服务合同纠纷,自2014年以来受理的此类案件,便为多主体之间的多重法律关系,即涉及多个业主或群体性业主与物业管理服务公司的纠纷,甚至涉及业主与物业管理服务公司、房地产开发公司之间的物业管理合同纠纷。主体由单一性向群体性、多元性结构变化。

3、法律关系的性质呈复杂性走势

在法律关系上,2014年以前的案件,主要表现为物业管理公司要求业主履行缴纳物业管理服务费类型案件。2014年以来的案件,在物业管理服务合同纠纷中,常含有物业管理服务合同、商品房买卖合同、财产损害等复杂的法律关系,其复杂性的另一面还隐藏着有可能产生群体性事件等特征

4、解决方式与渠道呈唯一性

当物业管理服务公司、房地产开发公司、住房业主之间发生物业管理服务类矛盾和纠纷后,其解决方式都是直接向人民法院提起诉讼,而没有向有关调解机关申请调解,造成解决方式与渠道单一。

二、产生纠纷的的主要原因分析

1、法律法规不够完善

在现有的法律法规中,仅有《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》中有相关的原则性规定。这些规定,虽然对规范物业管理,改善人民群众生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业起到了积极作用,但是在面对合同关系复杂的今天,上述法律法规的一些原则性规定,使人民法院审理此类案件时,在适用对应法律方面有时显得困难。

    2、当事人就合同的内容约定不全面

从本院受理的此类案件中看,合同主体之间的合同模板均为2007年网上抄袭版本,物业管理服务公司的服务内容并未在合同中明确。如物业管理服务公司负责本区“共用设施”的管理和运行,而“共用设施”的内容是指的哪些,不明确。同时除了管理与运行,就维护问题 ,在合同中也未见约定。另外,业主的权责也不具体,如业主配合物业管理服务公司服务管理工作和宣传教育、文化活动,如何配合,配合方式、内容是什么,也不明确。物业费的收取标准在合同中也找不到具体的约定。这些问题的存在,为以后纠纷的产生无不埋下了隐患。

3、物业管理部门的责任不明

物业管理服务公司经工商部门注册登记后设立,公司设立后,除房地产管理局因涉及房屋所有权问题进行管理外,政府并无专门的主管部门对其余的问题进行管理与监督。

 4、当事人的法律意识不强

由于业主的法律素质参差不齐,有的业主不知道要签订物业管理服务合同,有的虽然签订了合同,但没有对权利义务、违约责任等作出具体而明确的约定,有的即使签订了合同,也只是片面追求暂时的利益,而对其应尽的合同义务不够关心。当事人的法律意识不强是产生这类纠纷的原因之一。

5、合同主体不稳定

该类案件当事人主体变动频繁,房地产开发商建房后,物业管理服务公司受房地产开发商的选定接管并入驻小区,从事物业管理服务工作,商品房购房户因购房而成为小区生活的业主。最初,房地产开发商代管小区物业,但因楼盘建成或房屋出售而人去楼空,而物业管理服务因经营管理不善或受利益驱动而停业、歇业、倒闭,使小区业主也为无人管理服务之业主。业主也因其他民事关系原因更换房屋之所有权人,且未主动向物业管理服务公司申报与登记。

 6、解决纠纷的处理方式不合理

当物业管理合同纠纷产生后,有的业主采取一些极端方式寻求解决如堵塞通道,殴打保安或集体上访等。在问题仍得不到解决的情况下再诉至人民法院,人民法院便成了该类纠纷处理的唯一渠道。面对此种类型的案件,因法律法规的不完善,加之各地法院对该类纠纷的实体处理不一致,各方当事人便将其矛头指向人民法院。

三、加强物业管理的对策与建议

1、进一步完善物业管理法律法规

当前,物业管理服务合同关系中的关系与矛盾发生了巨大的变化,《物业管理条例》的规定,已不能完全适应目前日益紧张的物业管理关系。为此,应进一步完善相关法律法规,用以调整、规范、引导、约束物业管理责任主体的行为和物业管理服务合同各方当事人的行为,使各责任主体有章可循,各方当事人有法可依,人民法院对案件有据可判。

2、进一步规范物业管理部门

面对日益加剧的物业管理纠纷,各地政府应当成立一个专门的管理部门,建议由各级人民政府主管,抽调工商、房管、国土、城管等部门人员组成的一个有独立建制的专门机构,对物业管理服务合同实施进行监督与管理,切实杜绝和减少矛盾纠纷的发生。

3、进一步完善物业管理合同

物业管理服务公司与业主之间为服务与被服务的民事合同关系,享有平等的民事权利义务。在订立服务合同时,各方均应尊重对方权利,达成贴合于当地的人文风俗、利益取舍、权利义务对等的合同。为督促合同权利义务的落实,可由政府专门机构进行常态化监督管理,并对服务合同的不规范、不具体、不全面提出规范、指导意见和要求,且依法授权政府专门机构对未按合同约定履行义务的当事人行使行政管理的权力。

4、进一步搭建处理纠纷的平台

为有效化解物业管理纠纷,构建和谐的物业管理关系,单靠人民法院的力量是远远不够的,必须广泛依靠全社会的力量,进一步搭建处理物业管理纠纷的平台,形成齐抓共管局面。为此,建议可由所辖的人民调解委员会对接一个或数个小区,并在各小区显示处设立公示牌,告知物业管理服务公司及各位业主如发生矛盾与纠纷,可直接要求人民调解委员会主持调解。人民法院在必要时可加强对人民调解委员会进行业务指导。

5、进一步加强法律法规宣传

为构建和谐的物业管理服务关系,必须提高物业管理各主体的大局意识、法律意识、合同意识。作为政府专门机构、司法部门、人民调解组织等必须适时开展法律法规宣传,督促各主体遵守合同约定,履行合同义务,依法、及时、有效化解矛盾纠纷,铸造和谐文明的物业管理服务关系。

相关资讯

    暂无相关的资讯...