原告谢慧、代德刚诉被告资中县碧城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
一、基本案情
原告谢慧、代德刚基于购房需要，前往被告资中碧城房地产公司开发的资中碧桂园·天悦府售楼部看房，二原告通过被告销售人员口头介绍、沙盘展示、观看样板房等途径具体了解案涉房屋的实际情况，确定案涉房屋阳台外延伸出去有一个露台，露台系被告口头承诺赠送面积，且阳台和露台的总面积有18m2。考虑到露台面积较大会带来更大的生活空间，与同期销售的其它楼盘相比更具有优势，二原告最终决定购买案涉房屋。2018年12月31日，二原告与被告资中碧城房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZ2018007201）及补充协议，约定二原告购买被告开发的坐落于资中县水南镇三段217号资中碧桂园·天悦府8幢一房屋，房屋建筑面积141.37m2，房屋单价为6846.18元/m2，房屋总价款为967845元。二原告需于2019年1月15日前支付首房款387845元，余款580000元向相关金融机构申请贷款支付。二原告依约支付了购房首期款387 845元。2019年3月3日，二原告与中国建设银行股份有限公司资中支行签订了《住房公积金借款合同》，中国建设银行股份有限公司资中支行依约向二原告发放了住房公积金贷款580000元。二原告于2019年4月25日起开始偿还按揭贷款，截止起诉之日,二原告已支付按揭款85533.24元。2019年12月17日，原告谢慧与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZ2019006958）及补充协议，约定原告谢慧购买被告开发的坐落于资中县水南镇三段217号资中碧桂园·天悦府地下室一车位，建筑面积为29.79m2，车位款为39672元，原告谢慧已全款支付了车位款39672元。2021年5月碧桂园·天悦府项目竣工验收合格达到交付条件，被告通知二原告接房，二原告验房时发现案涉房屋仅有不足7m2的阳台，并没有售房宣传时口头承诺的露台，二原告拒绝接房。
二、裁判结果
资中县人民法院于2021年1月7日作出（2021）川1025民初2332号判决：一、解除原告谢慧、代德刚与被告资中县碧城房地产开发有限公司签订的合同编号为ZZ2018007201号《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、解除原告谢慧与被告资中县碧城房地产开发有限公司签订的合同编号为ZZ2019006958号《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；三、被告资中县碧城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢慧、代德刚返还购房款387845元及资金占用利息（资金占用利息以本金387845元为基数，从2019年4月25日起至2019年8月19日止按照年利率4.35%的标准计算；自2019年8月20日起按照年利率3.85%标准计算至款项付清之日止）；四、被告资中县碧城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢慧返还车位购买款39672元及资金占用利息（资金占用利息以本金39672元为基数，从2019年12月18日起，按照年利率3.85%的标准计算至款项付清时止）；五、驳回原告谢慧、代德刚的其他诉讼请求。
三、典型意义
在实践中，利用“赠送面积”进行销售宣传是开发商吸引客户的重要营销手段。伴随着近两年房地产市场遇冷、去化压力大等因素的实际影响，开发商常常以“两房变三房”“小面积、大空间”“送花园”“送阳台”等口号作为售房宣传亮点，吸引购房者推动销售。开发商所谓的“赠送面积”往往不会像产权面积一样进行明确具体的约定，隐藏着一定的法律风险，开发商及购房者对此应权衡利弊，理性谨慎看待“赠送面积”，避免相关纠纷发生。
本案的主要争议焦点在于沙盘图片和被告工作人员关于赠送露台的口头承诺是否构成商品房买卖合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定，有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
虽然案涉房屋沙盘图片未载入商品房买卖合同及补充协议，但是被告为展示预售商品房开发规划范围、配套设施、楼盘整体布局、绿化情况及小区居住环境，将沙盘摆放在售楼处的显眼位置，给二原告一个直观的看房体验，二原告通过沙盘了解房屋的整体情况，这种展示对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应当视为宣传资料。二原告购买案涉房屋时，通过销售人员口头介绍、沙盘展示、观看样板房等途径具体了解案涉房屋的实际情况，确定案涉房屋阳台外延伸出去有一个露台，被告在前期宣传中将露台作为售房亮点，案涉房屋的销售均价较同一楼栋其余房屋均价更高，被告的赠送面积宣传对二原告的购房意愿和销售价格具有重大影响。沙盘展示和销售人员说明即使未载入商品房买卖合同，也应当视为要约，作为合同内容之一，对双方均产生约束力。被告实际交付的房屋没有售房宣传时的露台，与被告沙盘展示和销售人员说明的房屋情况不一致，被告存在虚假或夸大宣传行为，显属根本违约，致使原、被告的合同目的不能实现。故原告主张交付的房屋没有赠送露台不能满足购房时的需要，因被告违约致使合同目的不能实现，从而要求解除商品房买卖合同的诉求应当予以支持。
在此类案件中，开发商在销售商品房过程中通常存在以包括宣传单、沙盘、宣传册等形式表示“赠送面积”的宣传行为，但是在购房者签订商品房买卖合同或交房后，因政府部门的介入或开发商自身建造、经营原因，“赠送面积”无法兑现，本是售房亮点的“赠送面积”因其自身的合规性瑕疵，也成为部分业主主张合同解除或违约赔偿的抓手，本案也对业主以开发商未兑现“赠送面积”承诺而主张违约责任具有指导意义。